二世帯住宅は相続税対策になる？

二世帯住宅を使った相続税対策について、解説しています。

税理士・田中順子
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皆さん、こんにちは！
税理士法人・都心綜合会計事務所、税理士の田中でございます。
今回は、二世帯住宅を使った相続税対策について解説を致します。
二世帯住宅にすると、二世帯住宅が建っている
「土地」の部分で相続税対策を行うことが出来ます。
たとえば、お父さん名義の土地に二世帯住宅を建てて、
1階にお父さん、2階に長男一家が住んでいるとします。
もし、お父さんが亡くなって、
長男がお父さん名義の土地を相続する場合、
その土地には小規模宅地等の特例という、相続税の特例が使えます。
この特例を使えば、土地の評価額を最大8割も減額して、
相続税を計算できます。
5,000万円の土地なら、
1,000万円の財産として相続税を計算できるということです。
かなり大きな節税ができますよね。
しかし、この特例を使うためには、
クリアしなければならない条件がいくつかあります。
その中で、もっとも重要なのは、誰が土地を相続するかです。
細かい条件の説明はここでは割愛いたしますが、
ざっくり言えば、特例が使えるのは、
・亡くなった人の配偶者
・生前に同居していた親族
・持ち家に住んでいない親族
などが土地を相続する場合になります。
もし長男一家が二世帯住宅ではなく、
違う場所に家を建てて生活をしていれば、
お父さんの土地に小規模宅地等の特例を使うことはできません。
生前に同居していた親族にも、
持ち家に住んでいない親族にもあたらないからです。
これが二世帯住宅に住んでいる場合であれば、
1階と2階に分かれて暮らしていても、
今は同居として扱ってもらえますので、
小規模宅地等の特例は使えます。
「今は」というのは、実はわりと最近まで、
玄関が一つでないと同居にならないとか、
家の中の内階段で行き来が出来ていないといけないとか、
外階段ではダメ、といった制約がありました。
ただ、構造の違いだけで特例の適用を認めるのはおかしい、
というクレームが多かったため、
平成26年から普通の二世帯住宅でも
特例の適用を受けることが出来るようになりました。
ただし、今でも二世帯住宅には
注意しなければならない点があります。
それは、それぞれの世帯が区分所有登記をしているときです。
区分所有登記とは、マンションの101号室と102号室のように、
建物の中で所有権を分けて登記していることをいいます。
区分所有登記をして住宅を買うことには、
融資の面などでメリットもあるのですが、
これでは同居とはいえません。
よって、区分所有登記をすると、原則、
小規模宅地等の特例は使えなくなります。
ただし、区分所有登記をしていても、たとえば、
1階と2階を建物内の階段で自由に行き来ができるとか、
お風呂と台所が1階にしかなくて、
親子が一緒に使用しているというようなときは、
同居と認められる場合もあります。
そもそもこうした構造なら、最初から区分所有登記をしませんが、
登記をした後に建物の構造を変更したようなケースがあてはまります。
最後になりますが、小規模宅地等の特例は使えると使えないとでは、
相続税に雲泥の差が生じます。
今回ご説明した条件以外にも、
クリアしなければならない細かい条件がありますので、
土地の相続があるときは、税理士に相談しましょう。
そして、相続税の対策や相続手続き、相続税の申告のことなら、
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