【相続の闇】相続対策のアパート建築は9割失敗

🏆⬇︎無料LINE登録で有料級特典5個⬇︎🏆
✅最低コンサル料132万円の現場で使用する　問題分析シート
✅電子書籍版【費用対効果を最大化する　相続ビジネス集客徹底ガイド】
✅限定公開動画3本
https://utage-system.com/p/qR10xJ7Qd7YF
【「アプリで開く」を押してください）】

◆━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆

🏆 総フォロワー数1万人超 🏆
⬇︎ 相続ビジネスの学校　公式LINE ⬇︎
https://utage-system.com/p/qR10xJ7Qd7YF

◆━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆

✅無料で登録するだけで貰える

╋━━━━━━━━╋
🏆豪華特典1個目🏆
最低コンサル料132万円の現場で使用する
問題分析シート
╋━━━━━━━━╋
🏆豪華特典2個目🏆
電子書籍版
費用対効果を最大化する
相続ビジネス集客徹底ガイド
╋━━━━━━━━╋
🏆豪華特典3個目🏆
限定公開動画
高単価の相続案件を獲得する為に
絶対に必要なポイント
╋━━━━━━━━╋
🏆豪華特典4個目🏆
限定公開動画
費用対効果を最大化する
相続ビジネス集客徹底ガイド
╋━━━━━━━━╋
🏆豪華特典5個目🏆
限定公開動画
年商5000万円までのロードマップ
╋━━━━━━━━╋

こちらの【5個】を
無料プレゼントします！

【⬇️無料登録はこちら⬇️】
https://utage-system.com/p/qR10xJ7Qd7YF
【「アプリで開く」を押してください）】

◆━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆

✅目次
00:00:00 オープニング
00:02:20 ハウスメーカーのよくある説明
00:04:12 正しい収益の考え方
00:05:32 本当の節税効果
00:09:21 まとめ

◆━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆

この動画では、アパート建築の本当の効率についてお伝えします。
内容を解説するよりも、例を見てもらった方が分かりやすいと思うので、例を見ていきます。

ある地主さんが駐車場を持っていたとします。この駐車場は、1億円の価値がある駐車場です。
地主さんは、ハウスメーカーから提案を受けて、駐車場にアパートを建てる計画です。アパートを建てる為には、建築費用が全部で1億円かかります。

建てた後は、利回り10％とハウスメーカーは、うたっていたようです。この利回り10％というのは、何を指しているのかというと、ハウスメーカーは、アパートの建築費用の1億円に対して、10％と指しているようです。なので、1億円の建築費用 の10％なので、1,000万円が家賃収入です。

また、ハウスメーカーは、相続税の節税効果を次のようにうたっていたようです。

まずは、建物について。建物の建築費用は、1億円です。この1億円がどのようになるかというと、大体40％から60％くらいが固定資産税の評価額になります。相続税の計算をする上で、建物の評価は、固定資産税の評価額です。ここでは仮に、40％～60％の間をとって、50％になったとしましょう。そうすると、1億円×50％で、固定資産税評価額は、5,000万円になります。更に、自宅のように自分で使う建物ではなく、アパートとして人に貸すので、相続税の計算上は、貸家という取り扱いになります。なので、5,000万円の評価がさらに、3,500万円の評価になります。つまり、1億円の評価が、3,500万円になるので、6,500万円の評価の引き下げです。

次に、土地です。土地は、駐車場の時点で、1億円の評価です。それが、アパートが建つと、貸家建付地という評価になります。仮に、借地権割合というものが、60％だった場合、1億円の評価は、8,200万円になります。つまり、1億円の評価が8,200万円になり、1,800万円の評価の引き下げです。ここまで、ハウスメーカーが言う土地と建物の相続税の評価の引き下げです。

ここで、もう一つ大事な前提があるので押さえておきたいと思います。それが、アパートから得られる収入です。さきほど、アパートの建築費用1億円の10％の1,000万円が家賃収入と言いましたが、こちらは、稼ぎ出せるマックスの数字です。空室が無く、経費が無い、状態の収入の額です。ちなみに、この稼ぎ出せるマックスの数字の事を、総潜在収入といいます。アパートやマンションなど、収益を生む不動産を分析する際には、総潜在収入だけを見るなんて事はしません。

空室の損失や経費を引いた営業純利益を確認することが重要です。では、空室の損失と経費を引いた営業純利益をみていきましょう。空室の損失は、立地にもよりますが、新築の場合、よほど悪い立地などで無ければ、総潜在収入の5％くらいで計算することが多いです。なので、ここでは、1,000万円×5％で、50万円とします。経費は、固定資産税や火災保険、管理会社に支払うフィーや点検料など、年間必ずかかる費用のことを言います。この経費の事を運営費と言います。運営費は、木造アパートの場合、総潜在収入に対して大体15～17％くらいです。ここでは、新築なので、15％として、150万円としましょう。よって、総潜在収入1,000万円から、50万円の空室損失と、150万円の運営費を引いた、800万円が営業純利益です。この営業純利益800万円も大事な前提なので、しっかりと押さえておいてください。

では、ここからアパート建築の本当の節税効果を解説していきます。まずは、ハウスメーカーの説明から、おさらいしていきます。もともと駐車場だった土地の価値が、1億円。そこに、1億円をかけて、アパートを建築します。そこから、相続税の評価額が、土地が8,200万円。建物が3,500万円。合計1億1,700万円になります。もともと、駐車場だった土地の1億円と、建築費の1億円の合計2億円から、1億1,700万円になるので、8,300万円の評価が引きさがります。この引き下がった8,300万円かける相続税の実効税率が相続税の節税だとハウスメーカーは言います。例えば、相続税の実効税率が30％の人なら、8,300万円×30%で、2,490万円が節税効果ということです。

この話を地主さんは鵜呑みにしてしまうのです。ちなみに、相続の本を買ったり、セミナーに参加しても、大体の場合が、この内容を節税だと言っています。でも、これは大間違いです。では、どのように考えれば良いのか、これから、解説していきます。

まず、1億円の土地と、1億円の建築費ですが、これは、かけたコストです。土地はもともと持っていたのだから、コストではないと思われる人もいるかもしれませんが、アパートを建てずに売っていれば1億円が手に入ったのに、手に入らなくなるのですからコストですよね。なので、かけたコストと相続税の評価を比べても意味がないのです。ちなみに、アパート建築以外の資産で考えてみてください。株を買った時に、買った時の金額で、その株の事をずっと考えますか？株だったら、今いくらなのかという事が、重要ですよね？不動産も一緒です。1億円の土地と、1億円の建築費を払って、アパートを建てた土地と建物の価値はいくらなのかという事を考える事が重要です。

では、この不動産の価値をどうやって算出するのか、ということです。この時に先ほど出した営業純利益が必要になるのです。アパートやマンションなどの収益不動産は、価値を出す時の式が次のようになります。

営業純利益÷相場の利回り

正確には、営業純利益NOI÷キャップレートですが、この正式名称は別に覚えなくていいです。今回は、この考え方を知って下さい。で、営業純利益がいくらだったかと言うと、800万円です。で、仮に相場の利回りが7％だったとします。そうすると、800万円÷7％で、1億1,429万円です。
土地1億円、建築費1億円、合計2億円かけた不動産が、1億1,429万円ですよ。つまり、やった瞬間に、8,571万円損するんです。先ほど、8,300万円引き下がるとお話したのは、相続税を計算する上での評価でした。ですが、この8,571万円は、まるまる全額損します。

さらに、相続税の評価は、どうかというと、土地8,200万円、建物3,500万円でしたので、合計1億1,700万円です。つまり、271万円、相続税の評価の方が高いのです。本当の価値よりも、相続税の評価の方が、高いです。

あなたは、実際の価値よりも、相続税の評価の方が高い状況を節税と呼びますか？もしかしたら、普段、接する機会が少ない相続税だからピンと来ない部分があるかもしれません。では、こう考えてみてください。あなたの年収が1,000万円だとします。1,000万円よりも、多くても、少なくても、1,000万円だと思ってください。で、年収1,000万円のあなたに、税務署から電話がかかってきます。で、税務署の職員は、こう言います。あなたの年収は、1,000万円ですが、年収2,000万円の人と同じ額の税金を貰う事になりました。どうですか？年収は、1,000万円なのに、年収2,000万円と同じ額の税金を払うんです。実際の価値よりも、相続税の評価が高い状態というのは、これと同じような状態です。相続税は下がったけど、それ以上に不動産の価値が下がっているのです。このようにして、アパート建築で大きな損をして、なおかつ、割高な相続税を払う事によって、地主は財産を失っていくのです。

このような事が起きないように、しっかりと考えをまとめていきます。多くの人は、相続対策前の相続税と、相続対策後の相続税を比べて、相続対策後の相続税が下がっていたら節税だと思っています。ですが、これは間違いだということです。相続税が下がっていても、資産の価値が下がっていたら、節税にはなりません。つまり、相続税の節税かどうかという事を判定する為には、資産の価値と相続税の両方見る必要があります。相続税が下がっていても、資産の価値が下がっていたら、それは節税ではありません。資産が減ってることで、相続税が減ってるだけです。本当の節税は、資産の価値はなるべくそのままで、相続税だけが減っている状態です。ちなみに、分かりやすく簡便的に伝える為に資産と言っていますが、本当に見るべきなのは、資産から、負債を引いた、純資産です。

この内容をしっかりマスター出来ると、多くの地主、資産家、経営者を救える相続対策が出来るようになります。

#アパート建築 　#相続対策　#相続ビジネスの学校

YouTube